ความแตกต่างระหว่าง พรบ.อาคารชุดและพรบ.หมู่บ้านจัดสรร

ความแตกต่างระหว่าง พรบ.อาคารชุด และพรบ.หมู่บ้านจัดสรร 

เรื่องทั่วไป

• การเรียกผู้พักอาศัย
  • หมู่บ้าน จะใช้คำว่า สมาชิก
  • คอนโด จะใช้คำว่า เจ้าของร่วม
• พื้นที่จัดเก็บค่าส่วนกลาง
  • หมู่บ้าน จะคิดตาม ตารางวา
  • คอนโด จะคิดตาม ตารางเมตร
• จำนวนคณะกรรมการ
  • หมู่บ้าน จะไม่ได้กำหนดตามกฎหมายขึ้นอยู่กับข้อบังคับของแต่ละหมู่บ้าน
  • คอนโด พรบ.อาคารชุด กำหนดให้ไม่น้อยกว่า 3 คน และไม่เกิน 9 คน
• ผู้มีอำนาจลงนามเอกสารสำคัญ
  • หมู่บ้าน ให้ประธานกรรมการเป็นผู้มีอำนาจลงนาม
  • คอนโด จะต้องแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโดยใช้มติที่ประชุมใหญ่เพื่อเป็นผู้มัอำนาจลงนาม เรียกว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
• การโอนกรรมสิทธิ
  • หมู่บ้าน การโอนบ้านหลังนั้นจะต้องไม่เคยโดนอายัด/ระงับสิทธิที่สำนักงานที่ดิน เนื่องจากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน
  • คอนโด การโอนจะต้องติดต่อสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อขอใบปลอดหนี้ที่ลงนามโดยผู้จัดการนิติบุคคล
• ข้อกำหนดอื่นๆ
  • เช่น อัตราส่วนคนต่างด้าว คอนโดจะห้ามเกินร้อยละ 49 ของอัตราส่วนกรรมสิทธิทั้งหมด ส่วนหมู่บ้านไม่ได้กำหนดแต่อย่างใด

การเงินและบัญชี

• การจัดทำงบการเงิน
  
  • หมูบ้าน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้จัดทำงบการเงิน ตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาต และเสนอต่อที่ประชุมใหญ่สามัญภายใน 90 วัน
  • คอนโด นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้จัดทำงบการเงิน ตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาต และเสนอต่อที่ประชุมใหญ่สามัญภายใน 120 วัน
    
• การนำส่งงบการเงิน
  
  • หมู่บ้าน นำส่งที่กรมที่ดินของแต่ละพื้นที่ ที่หมู่บ้านนั้นๆตั้งอยู่
    
  • คอนโด นำส่งที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    
• บทลงโทษผู้ไม่ชำระค่าส่วนกลาง
  
  • หมู่บ้าน อัตราค่าปรับผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกินร้อยละ 10 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ (หากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 3 เดือนนิติบุคคลฯสามารถระงับการใช้พื้นที่ส่วนกลาง และหากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือนนิติบุคคลฯสามารถระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้)
    
  • คอนโด อัตราค่าปรับผู้ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกินร้อยละ 12 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระและหากค้างเกินกว่า 6 เดือน จะเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 20 ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ (หากค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือนนิติบุคคลฯสามารถระงับการใช้พื้นที่ส่วนกลางและไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่)
    
    

การประชุมคณะกรรมการ

• การจัดประชุม ทั้งหมู่บ้านและคอนโด ต้องจัดให้มีการประชุมคณะกรรมการอย่างน้อยปีละ 2 ครั้ง
• องค์ประชุม ทั้งหมู่บ้านและคอนโด ต้องมีกรรมการเข้าร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด
  
• การลงคะแนน ทั้งหมู่บ้านและคอนโด กรรมการมีสิทธิออกเสียงหนึ่งคนต่อหนึ่งเสียง หากคะแนนเท่ากันให้ประธานกรรมการเป็นผู้ชี้ขาด
  

การจัดประชุมใหญ่สามัญ

• การจัดประชุม ทั้งหมู่บ้านและคอนโด ต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
• หนังสือนัดประชุม
  
  • หมู่บ้าน ต้องส่งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนวันประชุม
    
  • อาคารชุด ต้องส่งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม
    
• วาระการประชุมที่ต้องมีตาม พรบ.หมู่บ้านจัดสรรและพรบ.อาคารชุด
  
  • หมู่บ้าน
    
    • รายงานผลการดำเนินงานของปีที่ผ่านมา
      
    • พิจารณาอนุมัติงบการเงินของปีที่ผ่านมา
      
    • พิจารณาอนุมติงบประมาณของปีต่อไป
      
    • เรื่องอื่น ๆ
      
  • คอนโด
    
    • รายงานผลการดำเนินงานของปีที่ผ่านมา
      
    • พิจารณาอนุมัติงบการเงินของปีที่ผ่านมา
      
    • พิจารณาแต่งตั้งผู้สอบบัญชีของปีถัดไป
      
    • เรื่องอื่น ๆ
      
• องค์ประชุม
  
  • หมู่บ้าน
    
    • ครั้งที่ 1 คะแนนเสียงของผู้เข้าประชุมไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 หรือ 1 ใน 4 หรือ 1 ใน 5 ของคะแนนเสียงทั้งหมด (ตามข้อบังคับหมู่บ้านนั้นๆ)
      
    • ครั้งที่ 2 คะแนนเสียงของผู้เข้าประชุมไม่น้อยกว่า 1 ใน 10 ของคะแนนเสียงทั้งหมด (ประชุมครั้งถัดไปภายใน 30 วันนับจากประชุมครั้งแรก)
      
  • คอนโด
    
    • ครั้งที่ 1 คะแนนเสียงของผู้เข้าประชุมไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงทั้งหมด
      
    • ครั้งที่ 2 ไม่บังคับว่าต้องคะแนนเสียงเท่าใด (ประชุมครั้งถัดไปภายใน 15 วันนับจากประชุมครั้งแรก)
      
• การนับคะแนนเสียง
  
  • หมู่บ้าน มี 2 รูปแบบ
    
    • นับจำนวน 1 แปลงต่อ 1 คะแนนเสียง
      
    • นับตามอัตราส่วนค่าส่วนกลางที่ชำระต่อเดือน
      
  • คอนโด นับตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ (พื้นที่แต่ละห้องชุด)
    
• เรื่องสำคัญ
  
  • หมู่บ้าน กำหนดเรื่องสำคัญที่ต้องใช้คะแนนเสียงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงสมาชิกทั้งหมด
    1. การแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
    2. การปรับขึ้นค่าส่วนกลาง
    
  • คอนโด กำหนดเรื่องสำคัญที่ต้องใช้คะแนนเสียงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด หากคะแนนเสียงครั้งแรกไม่ถึงกึ่งหนึ่งกำหนดให้ประชุมครั้งที่ 2 ต้องใช้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด
    1. การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
    2. การจําหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
    3. การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทําการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง
    4. การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง
    5. การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับ
    6. การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง
    7. การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง