ค่าส่วนกลางคืออะไร
ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการที่อยู่อาศัยเรียกเก็บจากลูกบ้านหรือเจ้าของห้องชุด/บ้านในโครงการในลักษณะดังนี้
- จัดเก็บกับลูกบ้านทุกคนไม่ว่าจะอยู่อาศัยหรือไม่ก็ตาม รวมถึงไม่ว่าจะใช้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่ก็ตาม
- จัดเก็บโดยคิดจากพื้นที่ของห้องชุด/บ้านตัวอย่างเช่น
– ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน อัตรา 40 บาท/ตารางวา/เดือน บ้านขนาด 50 ตารางวา คิดเป็นราคา 2,000 บาท/เดือน
– ค่าส่วนกลางคอนโด อัตรา 40 บาท/ตารางเมตร/เดือน ห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตร คิดเป็นราคา 1,200 บาท/เดือน
- จัดเก็บล่วงหน้าโดยมักให้ลูกบ้านชำระล่วงหน้า 1-3 ปี
ทั้งนี้ ยิ่งพื้นที่ส่วนกลางมากและยิ่งสิ่งอำนวยความสะดวกมาก ค่าส่วนกลางก็ยิ่งสูง และค่าส่วนกลางคอนโดราคาถูกกว่าค่าส่วนกลางบ้านเดี่ยว
ค่าส่วนกลางจะถูกนำไปใช้ทำอะไร
นิติบุคคลจะนำค่าส่วนกลางไปใช้ในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน ค่าซ่อมแซมอุปกรณ์และเครื่องใช้ ค่าดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก เงินเดือนนิติบุคคลและพนักงานธุรการ รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อให้พื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในสภาพดีและสามารถใช้งานได้ตามปรกติ
การไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะมีผลเสียอย่างไร
หากนิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ตามเป้าหมายในระดับหนึ่ง จะทำให้งบประมาณในการดูแลรักษาไม่เพียงพอ ซึ่งจะส่งผลกระทบดังนี้
– ทำให้ผู้อยู่อาศัยต้องประสบกับสภาพพื้นที่ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ชำรุดทรุดโทรมลง รวมทั้งไม่ได้รับการรักษาความปลอดภัยอย่างเต็มที่หรืออาจเกิดความบกพร่องในการรักษาความปลอดภัยได้
– ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมของโครงการจะสูงขึ้นกว่าที่ควรเป็น เพราะการขาดงบประมาณดูแลรักษาให้ดีอย่างสม่ำเสมอจะส่งผลให้อุปกรณ์ เครื่องมือเครื่องใช้ และระบบต่าง ๆ ชำรุดได้ง่ายและเร็วขึ้น
– บ้านหรือคอนโดดูไม่น่าอยู่จากผลกระทบ 2 ข้อในข้างต้น จึงทำให้ขายและปล่อยเช่าไม่ได้ราคาดี
ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้หรือไม่
คำตอบคือ ไม่ได้ เนื่องจากสาเหตุสำคัญ 2 ประการคือ
– ตามปกติแล้ว สัญญาซื้อขายบ้าน/คอนโดจะระบุไว้ว่าเจ้าของห้องชุด/บ้านมีหน้าที่ต้องเสียค่าส่วนกลาง นั่นคือ ผู้ซื้อได้ตกลงไว้แล้วว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้
– มีกฎหมายดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง โดยตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 กำหนดให้นิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้มีอำนาจในการดูแลโครงการ สามารถดำเนินการระงับการให้บริการเจ้าของห้องชุด/บ้านที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลางได้ รวมถึงสามารถดำเนินคดีตามกฎหมายเพื่อบังคับให้จ่ายได้ด้วย
ดังนั้น ผู้ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนดจึงต้องเสียค่าปรับค่าส่วนกลาง
จะเกิดอะไรขึ้นกับผู้ที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
นิติบุคคลมีอำนาจในการดำเนินการกับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ซึ่งนอกจากเสียค่าปรับค่าส่วนกลางแล้วยังโดนตัดสิทธิ์ในหลาย ๆ ด้าน ดังนี้
กรณีนิติบุคคลคอนโด
- สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง12-20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด
- ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุม
- ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดพร้อมค่าปรับค่าส่วนกลางและดอกเบี้ยอย่างครบถ้วน และได้รับใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล
- สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้
กรณีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
- สามารถถูกเรียกเก็บค่าปรับค่าส่วนกลาง10% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยหากไม่จ่ายตามกำหนด
- สามารถถูกระงับการให้บริการพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกหากค้างชำระเกิน3 เดือน
- สามารถถูกอายัดไม่ให้จดทะเบียนสิทธิหรือทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับโครงการ รวมถึงการขายด้วย หากค้างชำระเกิน6 เดือน
- สามารถถูกฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ชำระหนี้
ทั้งนี้ รายละเอียดของบทลงโทษขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของแต่ละโครงการ
ขอยกเว้นค่าส่วนกลางได้หรือไม่
ตามกฎหมายแล้ว ไม่ได้ เว้นแต่ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางค้างชำระของบ้านหรือคอนโดที่ซื้อมาจากการประมูลทรัพย์สินขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีเท่านั้น หมายความว่า หากซื้อบ้านหรือคอนโดอื่นที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง ไม่ผู้ขาย ผู้ซื้อ หรือทั้งผู้ขายและผู้ซื้อก็ต้องเคลียร์หนี้ที่ค้างชำระนั้นก่อน จึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้